自営業の住宅ローン審査｜頭金なしで自営業の住宅ローンはできる？

自営業の住宅ローン審査
頭金なしで自営業の住宅ローン
1. 自営業の人が住宅ローン審査に通りにくい理由
自営業用の住宅ローン控除
1. 個人事業主のための、確定申告で住宅ローン控除
自営業者の住宅ローンの必要書類
住宅ローンおすすめ
リフォームローン

自営業の住宅ローン審査

自営業者とは

個人事業主（こじんじぎょうぬし）は、株式会社等の法人を設立せずに自ら事業を行っている個人を指示します。一般には自営業者といいます。事業主一人のみ、家族のみ、あるいは少数の従業員を抱える小規模の経営が一般的ですが、制限はなく、大規模な企業体を経営することも出来ないわけではありませんが、多くは小規模な自営業が多いようです。雇用されている者（サラリーマンのこと）は個人事業主ではありませんが、継続的な請負（下請）や納入をする業者、代理店など、雇用でない契約によって他者の事業に従属する者はあくまで自営業であるので、法人でなければ個人事業主ということになります。

自営業が借り入れするのは住宅ローンはフラット35

○自営業でも住宅ローン審査に通りやすい

フラット35は自営業でも住宅ローン審査に通りやすい所が特徴です。銀行の住宅ローンでは自営業だということがマイナス要素になりますが、フラット35は収入の金額で判断され、その収入に対して借り入れ額が適正かどうかという判断で審査します。ですから自営業者が借り入れする住宅ローンについてはフラット35が有力な候補になります。

○自営業の1年分の所得で審査

フラット35で審査を受ける自営業の場合に必要な所得を証明する書類は1年分の書類で問題ありません。

自営業の年収については、原則として、お申込年度の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額になります。

○公的証明書に記載された金額

○給与収入のみの方は、給与収入金額

○所得金額（事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額）

フラット35の必要書類の所得を証明する書類の中「確定申告をされている方」、自営業者の必要書類として「２〜３年分の確定申告書」となっているので、最低でも自営業として事業開始から2年以上は経過していないと難しいようです。フラット35は独立して１年経過していれば申し込み、審査が可能です、収入と借入額、信用情報の要件を満たしていれば住宅ローンの審査に通ります。

自営業の確定申告の収入が１年に満たない場合、収入を年換算

年の途中で事業を始めた自営業の場合は確定申告の所得は少なくなります。例えば確定申告に書く所得の数字が3月から12月のものであれば、10ヶ月分の所得になります。フラット35の審査ではそれを1年分に換算して計算します。これは年間自営業所得を収入のあった月で割って１２ヶ月をかけなおすというものです。

自営業で他の銀行の住宅ローンの場合

ほとんどの住宅ローンは事業開始から3年経過していることが条件になっています。自営業事業開始から何年も経過しており、過去3年分の売上げや所得が安定している自営業の場合、住宅ローンの審査も問題ありません。開業後3年経っていない自営業の場合、今の売上げや所得は問題ない場合で1年前や2年前の売上げや所得が少ないといった場合、3年分の確定申告書類の提出は不利になります。

自営業の所得を少なくしている場合、住宅ローンの審査前に修正申告

自営業者の場合、税金対策として売上げや所得を少なめに申告している場合もあります。その場合、住宅ローン審査には不利になります。しかし、自営業で売上げや所得を高く申告すると、所得税や住民税が高くなり、子どもを保育園に預けている場合は保育料の引き上げになります。

○自営業者は住宅ローン審査の際のポイント

自営業者が住宅ローン審査に出す書類は確定申告書です。確定申告書のどの数字で審査が行われるのかは、確定申告書の９番、所得合計の数字になります。この数字を年収として住宅ローンの審査を受けることになります。ですから、この数字が合否に影響することになります。

フラット３５のホームページでチェックすることができる

フラット３５のホームページで希望の金額が所得の数字で借りることができるかどうかをチェックすることができます。

減価償却、支払い地代、専従者給与、青色申告特別控除は経費にしない銀行もあり

自営業事業の内容によってはたくさんの設備が必要で減価償却費が発生している場合があります。減価償却は実際にお金がかかった経費ではありません。ですから減価償却を経費ではなく所得を計算する銀行もあります。

例としては、売上げから経費を差し引いた所得が450万円の場合。経費の中に減価償却が100万円算入されているとします。減価償却を経費と見る銀行は年収450万円で住宅ローンの審査をします。しかし、減価償却費を経費としてみない銀行は年収550万円で住宅ローンの審査をします。経費の中で減価償却の割合が多い業種の場合、こういう審査をしてくれる銀行に向いているといえます。他には支払い地代や専従者給与、青色申告特別控除についても経費と見なさず住宅ローンの審査をする銀行もあります。

専従者給与は、家族に支払っている給料をさします。奥さんに毎月5万円給料を支払い、それを専従者給与として経費に計上している場合。奥さんも収入合算であったり連帯債務として住宅ローンの審査に出せば、その分住宅ローン審査の対象になる収入が増えることになります。

減価償却や支払い地代などについて、経費と見るか見ないかは銀行によって違います。ですから1つの銀行が受からなかったといってあきらめず、何行かに当たってみるといいかもしれません。

いろんなところで住宅ローン審査を受けると？

いろんなところで住宅ローン審査を受けるとよくないのでは？心配になる自営業をはじめいろいろな人がいます。しかし実際は住宅ローンの審査を受けると個人信用情報に「住宅ローンの審査を受けた」という記録が残るだけです。しかもその記録は半年間で抹消されます。他行でダメだったのでなにかあったのではと疑う担当者もいる可能性がありますが、銀行ごとに基準が異なるのでそれほど気にするポイントではありません。

必要な金額を借りられない自営業場合の対策

○自営業所得修正申告をする

税金を減らす目的で売上げや所得を少なく申告している自営業の場合は修正申告することで審査が改善される場合があります。確定申告の時期が終わっていても、税務署に出向いて修正申告することができます。その場合、売上げや自営業所得の数字を増やし、必要な住宅ローンを借りれるように再申告してください。どれくらいの所得で申告すればいいかについては、フラット３５などのサイトを利用することで算出することができます。

売上げや所得を少なく申告しているのではなく、わざわざ売上げや所得を水増ししてまで借りる必要はありません。住宅ローンの審査ではきちんとそれだけ売上げがあったのか確認されないため、所得を水増しして申告すれば住宅ローンの審査には通りますがそのあとの返済がきつくなります。

○今期の確定申告が終わるのを待つ

修正申告に抵抗がある場合、今期の確定申告が終わるのを待つことになります。自分が借りたい金額を借りるためにいくら所得が必要かは、フラット３５のウェブサイトで計算し、今期申告する所得はそれ以上になるよう申告します。

○事業資金を借りている銀行に相談

所得は少なく申告しているが、本当は売上げも所得も十分にある場合、事業のためにお金を借してくれている銀行の担当者に相談する方法もあります。銀行の担当者であればきちんと売上げがあって所得のきちんとあることは理解しています、確定申告の数字が間違っていても住宅ローンの審査を通してくれる可能性があります。

○国金や銀行からの借り入れについて

自営業であれば、事業を開始するために国金や銀行からお金を借りているが多いです。自営業として借入があると住宅ローン審査にはマイナス要因になります。国金や銀行からの借り入れの分、住宅ローンの借入可能額も少なくなるため、国金や銀行などから300万円借りている場合、住宅ローンの借入額も300万円減額と単純になるわけではありません。

住宅ローン返済の見通しは過去3年の手取りを計算

自営業者はサラリーマン以上に収入が不安定なので住宅ローン返済のめどを立てにくいです。収入が月によって年によって異なるので、どの数字で見通しを立てればいいか難しいところです。オススメは過去3年間の手取り収入を元に支払っていけるかどうか計算する方法です。手取りは、家計に入れているお金のことを指します。毎月の生活費や家賃など事業にかかっているお金以外のお金と家計への貯金の金額を合わせて手取りがいくらになるか計算してみてください。

過去3年間の手取り収入を元にキャッシュフロー表を作成

手取りの金額を計算ができるのであれば、それを元にキャッシュフロー表を作成してみてください。

貯金はできるだけ頭金として使わず置いておく

自営業者は先行きが不安なので、今ある貯金を頭金として使い、住宅ローンの借入額は少ない方がいいと考えるかもしれません。住宅ローンの借り入れ額が少ない方が毎月の返済額も少なくて済むので安心です。しかし、住宅ローンの金利が過去最低水準である今、金利の低い住宅ローンにお金を入れることは損になります。

自分の事業の投資収益率を計算して、住宅ローンと比較

住宅ローンの金利以上で運用できるところがあるならお金をそっちに回した方が得です。ですから、どれだけたくさんのお金を残すか、どうすればたくさんのお金を残すことができるかを考えて実行した方がお得になります。自営業者であれば自分の事業にお金を入れることができます。ですから自分の事業にお金を投下するとどれくらいのリターンを得られるのか計算してみましょう。例えば5万円使って宣伝広告したら手取りが10万円増えるということであれば、投資収益率は100％です。事業への投資のリターンが投資して売上げや所得を増やした方がお得ということになります。歩合給で働いているサラリーマンも同様の考え方になります。個人的には事業の投資収益率が住宅ローンの金利よりも少ない場合、大幅な事業の見直しをするか事業自体をやめた方が得策です。

自営業者なら予算など気にせず欲しい家を買って借りられるだけ住宅ローン

自営業者は収入は上限が無い青天井の環境です。自分のやり方次第で収入はいくらでも増やすことができます。もしそういう環境であるなら予算など気にせず、住宅ローン返済を気にせずに家を購入してみてください。ローンの返済がプレッシャーになり稼ぐ必要がある金額が多くなるので自然と収入を増やすように努力するはずです。

頭金なしで自営業の住宅ローン

個人事業主の場合は、営業年数3年以上必須です。過去3年間の決算がすべて黒字であること、車やカードのローンを含めた借り入れが無いこと、各種税金の支払いが1日でも遅延がないことが最低条件となります。

カードの利用停止は一般的に、延滞解消日から5～7年は記録が残ります。完済から最低5年は借り入れが難しいものとなります。もし事業が好調であれば、残債を返済してから5年内でも、借入可能になる可能性が無いとは言い切れません、しかし延滞事故がない場合で、年収の4～5倍程度が借り入れ限度額です、事故がある場合、およそ年収の3～4倍程度が借り入れ限度額になります。

近年まで、過去3年の所得の平均で審査してくれましたが、最近は審査が厳しくなり、過去3年の所得の一番低い額の年収の3～4倍程度が借り入れ限度額になります。フラット３５は、過去2年を見て判断することが多く、個人事業主は、フラット３５の方がお勧めです。しかし営業年数は3年以上必要です。

○営業年数が3年以上経過すること。

○現在の残債を完済すること。

この2つが借り入れの条件になります。

個人事業主が住宅を購入する場合には、多額の借り入れが非常に難しいです。収入のみならず、頭金が大きなポイントになり、頭金は3割～５割程度が目標になります。

自営業の人が住宅ローン審査に通りにくい理由

○個人事業主や自営業者は不安定

自営業の方には悲し話ですが、金融機関から見ると自営業の人はサラリーマンの人より不安定です。住宅ローンの返済は毎月で、月ごとに収入が変動する自営業の人に対しては、「この人に住宅ローンを貸して滞納せずに毎月返済してくれるだろうか？」という疑問が常に浮かびます。サラリーマンのような雇用保険などがなく、自営業者本人が病気などで働けなくなた時の保障もありません。担当者はそんな場合でもちゃんと継続して住宅ローンを返済してくれるかどうか考えることになります。実は自営業の人は住宅ローンを返済できなくて破綻する人が多いのがというデータもあります。ですから金融機関側も、自営業者の審査を慎重になっています。

○節税のために経費を増やして年収を抑えている。

自営業者は、売上から経費を差し引いたものに対して課税されるので、経費を増やして課税額を少なくしている人が多いです。住宅ローンの審査では、年収が審査項目に入っているため、経費を節税した場合、少ない年収という判断を金融機関からされます。ですから自営業の人が住宅購入を計画するときには、いろいろな準備が必要になってきます。

○個人名義の借入

自営業の人は、事業資金を個人名義で借りているという場合も意外に多いです。事業目的の借入でも、個人名義での借入の場合は個人の借金として考えられます。借入があると、住宅ローンの借入額を減らされるので、希望の住宅購入金額を借りられないということになります。

自営業用の住宅ローン控除

○POINT

○確定申告で住宅ローン控除を受けるには、事業専用割合に気を付ける

○確定申告で住宅ローン控除の金額は年々見直される

○住宅ローンの確定申告書はネットで作るのが便利

個人事業主のための、確定申告で住宅ローン控除

確定申告でもおなじみの住宅ローン控除です。12月31日現在で居住している住居で、一定の住宅ローンを支払っている場合に、所得税や住民税の減額を受けられる制度です。

○確定申告で住宅ローン控除を受ける条件

確定申告で住宅ローン控除を受けるためには、住宅そのものの条件と、ご本人の所得やローンに関する条件があります。住宅そのものに関する条件は、床面積の要件や新築や中古ごとに細かい条件になります。

所得額について

ご本人の所得に関する条件として、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることがあります。

合計所得金額とは？
事業所得（その年の売上から、経費や青色申告特別控除などを引いた利益として確定申告書に記載する金額）や、不動産所得、譲渡所得、給与所得などの合計額のこと

○ローンの期間

ローンは総返済期間が10年以上であることが条件です。繰り上げ返済などでローンの総返済期間が10年未満となった場合には、その年からは受けられなくなります。利息の節約のために繰上返済を計画するときには気を付ける必要があります。

○2分の1以上：住宅ローン控除額×居住部分の割合

○2分の1未満：0円（控除は受けられない）

○居住部分の割合が90％：住宅ローン控除の計算上は100％居住用として取り扱います。

ですから居住部分が床面積の2分の1以上か未満かが住宅ローン控除を受けられるかどうかのポイントになります。事務所などとの併用住宅の場合は、居住部分として使用する割合を意識した計画が必要です。

○確定申告で住宅ローン控除はいくら

住宅ローン控除の金額は年々変化し、居住を開始した年によって変わります。

○居住開始日：平成19年1月1日から平成19年12月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～6年目：年末残高等×1％（25万円）
　　　　　　　　7～10年目：年末残高等×0.5％（12万5千円）

控除できる年数：15年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×0.6％（15万円）　　　　　　　　
7～10年目：年末残高等×0.5％（12万5千円）

○居住開始日：平成20年1月1日から平成20年12月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～6年目：年末残高等×1％（20万円）
　　　　　　　　7～10年目：年末残高等×0.5％（10万円）

控除できる年数：15年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×0.6％（12万円）　　　　　　　　
11～15年目：年末残高等×0.4％（8万円）

○居住開始日：平成21年1月1日から平成22年12月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×1％（50万円）

○居住開始日：平成23年1月1日から平成23年12月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×1％（40万円）

○居住開始日：平成24年1月1日から平成24年12月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×1％（30万円）

○居住開始日：平成25年1月1日から平成26年3月31日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～10年目：年末残高等×1％（20万円）

○居住開始日：平成26年4月1日から平成31年6月30日まで

控除できる年数：10年
所得税の控除額：1～10年目：1～10年目年末残高等×1％（40万円）
（注）上記の控除限度額は、住宅の取得等が特定取得に該当する場合であり、それ以外の場合の控除限度額は20万円である。

自営業者の住宅ローンの必要書類

事前審査

住宅ローンの事前審査の段階における必要書類は事前審査申込書のほかに、まず本人確認書類や収入証明書類が必要になります。本人確認書類として運転免許証やパスポートなどといった公的機関発行の身分証明書が必要です。収入証明書類は自営業者の場合、直近3年分の確定申告書とその付表を用意します。購入予定の土地と建物の内容を確認するために、登記事項証明書や土地の公図物件がかかれたパンフレットやチラシ間取り図のある建築確認済証なども提出します。また他の金融会社からお金を借りている間に申し込んだ場合は残高証明書や償還予定表も必要になります。

正式審査

事前審査を通過後に受けることになる住宅ローンの正式審査で、事前審査より必要書類の種類が多くなります。基本的には、事前審査で提出した書類は全て正式審査でも必要です。

○印鑑登録証明書
○住民票
○直近3年分の所得税と事業税の納税証明書
○土地および建物の売買契約書と重要事項説明書
○建物の検査済証

なども必要になるので準備する必要があります。

正式審査通過後

正式審査通過後に行う住宅ローンの契約手続きで、再び印鑑登録証明書と住民票が必要です。印鑑登録証明書については、正式審査の申し込み時は1通だけで十分でしたが、契約時には2通必要になります。住宅ローンの契約書は印紙税、抵当権設定登記は登録免許税の課税対象になります。これらの税を納付するための収入印紙も必要となります。

自営業者が住宅ローンで融資を受けるための必要書類は、多くが給与所得者の場合の必要書類と共通しています、収入証明書類としては源泉徴収票や給与明細書ではなく、確定申告書の提出を求められる点に注意が必要です。

○サラリーマン

　○最新の源泉徴収表もしくは所得証明書
　○身分証明書のコピー
　○険証

○自営業

　○過去３年分の確定申告書
　○身分証明書
　○保険証

○住宅ローン控除のための確定申告書はネットで

住宅ローン控除を受けるには通常の確定申告書の書式のほかに「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」という書式も必要になります。この書類は国税庁のWebサイト「確定申告書作成コーナー」で作成することができます。画面の指示に従って作成して印刷すれば、手書きよりも簡単に申告書を作成できます。

万一に備えて保険

一般的には複数の銀行から一つに絞って、住宅ローンの審査を申し込みをおこないます。融資してもらえなかった場合は、他の銀行にお願いすることになります。審査期間は場合によっては数か月必要となり場合があり、審査が通らないと注文住宅を断念することにもなる場合もあります。

ですから複数の銀行に同時に審査依頼をすることが必要になります。現在は一括で住宅ローンの審査申し込みができるようになっており、こういったサービスはネット銀行が主ですが、他の銀行と変わらないレベルになってきています。銀行と、一括審査のネット銀行に申し込むのも王道になりつつあるため、もし複数の銀行で借り審査を通過できたなら比較をして最も条件がいいところを選ぶことができます。

住宅ローンおすすめ

楽天銀行

実質金利　0.571%
表面金利　0.507%
事務手数料　32.4万円

○楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント

事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安です。金利についても、最優遇金利が適用されれば有数クラスの低さです、実質金利で見ても競争力が高めです。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途で用意しています。